Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất: Hồ sơ, quy trình và chi phí

Thủ tục xin giấy phép xây dựng là một trong những vấn đề quan trọng mà chủ nhà cần hoàn thiện trước khi khởi công xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải có giấy phép. Việc chuẩn bị đúng hồ sơ, xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và thực hiện đúng trình tự giúp hạn chế tình trạng hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc công trình phải điều chỉnh trong quá trình thi công.

Vậy thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm những gì? Nhà ở nào được miễn giấy phép? Hồ sơ cần chuẩn bị ra sao, thời gian giải quyết bao lâu và chi phí xin giấy phép xây dựng được tính như thế nào?

Bài viết dưới đây tổng hợp các nội dung quan trọng để chủ nhà có thể hình dung đầy đủ quy trình thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định hiện hành.

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình trong những trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giấy phép xây dựng thường thể hiện các thông tin quan trọng như vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, chiều cao công trình, cốt xây dựng và các nội dung liên quan đến quy hoạch, kiến trúc.

Theo Luật Xây dựng, giấy phép xây dựng là một trong những điều kiện quan trọng để công trình thuộc diện phải cấp phép được khởi công. Luật Xây dựng 2014 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021.

Do đó, trước khi triển khai xây dựng, chủ nhà nên xác định rõ công trình của mình có phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng hay thuộc trường hợp được miễn.

2. Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng?

Về nguyên tắc, công trình xây dựng phải có giấy phép trước khi khởi công nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định phải cấp phép.

Đối với nhà ở riêng lẻ, việc xác định có phải xin phép hay không phụ thuộc vào vị trí, khu vực xây dựng, quy hoạch và tính chất công trình.

Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14, quy định về các trường hợp phải có giấy phép và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công nếu thuộc các trường hợp sau:

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng nhưng chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn dưới 07 tầng nhưng nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn được xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

3. Hồ sơ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng gồm những gì?

Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ nhà cần chuẩn bị các giấy tờ và bản vẽ cơ bản sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định.

2. Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, chẳng hạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định.

3. Hồ sơ bản vẽ thiết kế xây dựng, trong đó gồm:

• Bản vẽ thể hiện tổng mặt bằng dự án và vị trí công trình trên khu đất.
• Bản vẽ kiến trúc gồm mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng.

4. Cam kết bảo đảm an toàn đối với các công trình liền kề trong trường hợp công trình xây dựng có ảnh hưởng đến nhà, công trình xung quanh.

Lưu ý: Hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ cần bảo đảm phù hợp với quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu quản lý kiến trúc tại khu vực.

Thành phần hồ sơ có thể được điều chỉnh tùy theo loại công trình, vị trí xây dựng và quy định áp dụng tại từng địa phương. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, chủ nhà nên kiểm tra yêu cầu hồ sơ cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền.

4. Quy trình, thủ tục xin giấy phép xây dựng

Để thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư cần thực hiện theo trình tự từ nộp hồ sơ, tiếp nhận – kiểm tra đến giải quyết và trả kết quả.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư chuẩn bị 2 bộ hồ sơ và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Hồ sơ được tiếp nhận theo phương thức phù hợp với thủ tục, gồm nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, hồ sơ được tiếp nhận để chuyển đến cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc cần hoàn thiện, người nộp được hướng dẫn bổ sung theo quy định.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, thẩm định hồ sơ và kiểm tra các điều kiện liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Đối với hồ sơ cần kiểm tra thực địa, cơ quan giải quyết thực hiện kiểm tra và đối chiếu với các thông tin trong hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu, cơ quan giải quyết thông báo để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện theo quy định.

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi hoàn tất việc giải quyết, giấy phép xây dựng được trả cho chủ đầu tư theo phương thức đã đăng ký.

Nếu không đủ điều kiện cấp phép, cơ quan có thẩm quyền thông báo kết quả và nêu rõ lý do.

6. Lệ phí xin giấy phép xây dựng

Lệ phí thủ tục xin giấy phép xây dựng không được áp dụng một mức thống nhất trên toàn quốc mà thực hiện theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện thủ tục.

Theo Cổng Dịch vụ công Quốc gia, mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng được ghi nhận là “Theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh”. Vì vậy, chủ đầu tư cần kiểm tra mức thu cụ thể tại địa phương nơi có công trình trước khi nộp hồ sơ.

Xem thêm: Báo giá thiết kế nội thất trọn gói của Royal Palace Design

7. Mức xử phạt khi xây nhà không có giấy phép

Đối với công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép nhưng chủ đầu tư vẫn tổ chức thi công khi chưa được cấp phép, hành vi này sẽ bị xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/08/2026.

Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP:

• Nhà ở riêng lẻ: phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với tổ chức.
• Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới: phạt từ 80 – 100 triệu đồng.
• Công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: phạt từ 120 – 140 triệu đồng.
• Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: phạt từ 140 – 160 triệu đồng.

Đối với cá nhân, mức phạt bằng 1/2 mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Như vậy, trường hợp cá nhân xây nhà ở riêng lẻ thuộc diện phải xin phép nhưng chưa có giấy phép mà đã thi công, mức phạt là 30 – 40 triệu đồng.

Ngoài tiền phạt, tùy trường hợp vi phạm còn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Lưu ý: Mức phạt nêu trên là quy định đang áp dụng từ ngày 26/08/2026, do Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

9. Royal Palace Design đồng hành cùng bạn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ xây dựng

Thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng không chỉ cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ mà còn đòi hỏi hồ sơ thiết kế phải phù hợp với quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu quản lý kiến trúc tại địa phương.

Một sai sót trong bản vẽ hoặc thông tin hồ sơ có thể khiến quá trình xin phép phải bổ sung, điều chỉnh nhiều lần và ảnh hưởng đến kế hoạch khởi công.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc và thi công nhà ở, MedicalDesign hỗ trợ khách hàng từ khâu lên phương án đến hoàn thiện hồ sơ thiết kế phục vụ thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Các nội dung hỗ trợ gồm:

• Tư vấn phương án mặt bằng, kiến trúc phù hợp với quy hoạch và các giới hạn xây dựng.
• Triển khai hồ sơ bản vẽ phục vụ thủ tục xin giấy phép xây dựng.
• Hỗ trợ kiểm tra các thông tin liên quan đến chỉ giới, mật độ, tầng cao và khoảng lùi.
• Tư vấn, giải đáp những vướng mắc trong quá trình chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ.

XEM THÊM: Các mẫu thiết kế nội thất nhà phố, biệt thự, penthouse, duplex siêu đẹp do Royal Palace thực hiện

10. Giải đáp các thắc mắc thường gặp về thủ tục xin giấy phép xây dựng

Tự làm thủ tục xin giấy phép xây dựng có khó không?

Chủ đầu tư có thể tự thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định. Tuy nhiên, phần bản vẽ thiết kế cần đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật nên đây thường là phần khiến nhiều gia chủ gặp khó khăn.

Có được xây dựng khác với bản vẽ trong giấy phép không?

Không nên tự ý thay đổi các nội dung đã được thể hiện trong giấy phép xây dựng. Các thông số như diện tích, số tầng, chiều cao, vị trí xây dựng, khoảng lùi và những nội dung khác phải được thực hiện theo giấy phép được cấp.

Nếu có nhu cầu thay đổi thuộc trường hợp phải điều chỉnh, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định trước khi thi công phần thay đổi.

Thời hạn của giấy phép xây dựng nhà ở là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, giấy phép xây dựng có thời hạn khởi công trong 12 tháng kể từ ngày được cấp. Trường hợp hết thời hạn này mà công trình chưa thể khởi công, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục gia hạn giấy phép theo quy định.

Xin giấy phép xây dựng có cần bản vẽ thiết kế không?

Có. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có yêu cầu 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng với các nội dung theo quy định. Đây là một trong những thành phần quan trọng của hồ sơ thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Sau khi được cấp giấy phép có thể thay đổi thiết kế không?

Việc thay đổi còn phụ thuộc vào nội dung thay đổi. Nếu thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép, chủ đầu tư cần hoàn thành thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thực hiện phần xây dựng thay đổi.

Việc hoàn thiện thủ tục xin giấy phép xây dựng là bước đệm pháp lý vững chắc bảo vệ quyền lợi của bạn, giúp dự án xây dựng diễn ra liền mạch, đúng tiến độ và an toàn. Bạn có thể làm việc với một số đơn vị thiết kế kiến trúc và thi công trọn gói như Royal Palace Design để được hỗ trợ chi tiết nhất.

Hotline/ Zalo: 0966.88.3697

Website: royalpalacedesign.vn

Facebook: Royal Palace Design